《中华人民共和国国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。《城市房地产管理法》第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。纳税人转让土地使用权如何缴纳增值税？

　　一、房地产企业的一般纳税人转让土地使用权：（1）转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，也可以选择适用5%的征收率差额征税；（2）转让2016年4月30日后取得的土地使用权，只能适用一般计税：受让的土地进行了开发再转让，则按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额；土地未进行开发而直接转让的，土地价款不能抵减增值税销售额。

　　二、非房地产企业的一般纳税人转让土地使用权：（1）转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，也可以选择适用5%的征收率差额征税；（2）转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法，且不适用土地价款抵减销售额，即按照取得的全部价款和价外费用按照适用税率即9%计算销项税。

　　三、小规模纳税人转让土地使用权：（1）转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择按3%（现行政策可以减按1%）的征收率全额计税，也可以选择按5%的征收率差额计税；（2）转让2016年5月1日后取得的土地使用权，只能适用3%（现行政策可以减按1%）的征收率全额计税。

　　刘 小 玲-注册税务师，有丰富的从业经验；精通税务申报流程、账务各模块的运作及税务代理服务工作；擅长涉税鉴证、税务咨询及税务代理服务业务。

　　《中华人民共和国国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

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