百强发展潜力县域合肥城市副中心“涅槃重生”!
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编者按：从“蜀西慢城”到“运河新城”，这个片区有着引江济淮工程计划做大的开发背景，规划也与滨湖科学城密切衔接，随着高新区的托管、蜀山经开区管委会的搬迁以及成立未来科技城指挥部，片区热度越来越火热。在合肥蕞新规划中，运河新城被定位为九大副中心之一。
伴随着9月27日竞品质结束，合肥第三轮集中供地告一段落。对比往年第三轮集中供地完成节点提前了2个月。同时，在今年第三轮集中供地中一些优质地块的流拍，给三批次留下了不少“遗憾”。本期，头部房研究院将聚焦蜀山区小庙地块，全方位解读土地市场，解析未来出让，猜想市场热度等。
——2022合肥第四轮集中供地大猜想，土地全方位系列解读
提及巢湖，印象中可能是名人故里、文旅胜地、鱼米之乡、温泉之都，也正是因为这些得天独厚的资源，巢湖房地产市场发翻天覆地的变化。虽然近几年受大环境影响，市场成交量在下滑，但是房价却十分坚挺。巢湖房地产市场经历近几年的低谷期，或将迎来这座合肥城市副中心的华丽蝶变。
在“保交楼、稳民生”大环境下，整个房地产市场经历翻天覆地的变局，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，作为合肥副中心城市的巢湖，因资源独厚，正在蓄力薄发……
巢湖市位于合肥东南部，环抱五大淡水湖之一的巢湖，临近长江，周边分别与合肥市肥东县、马鞍山市、芜湖市等接壤。壹城智库发布《中国县域发展潜力报告2022》榜单，巢湖排名39位，2022年赛迪长三角百强县榜单发布，巢湖上榜，位居70位。
巢湖市居皖之中，古称南巢、居巢，秦时设居巢县，唐朝设立巢县，1984年1月撤巢县设立县级巢湖市，1999年7月撤市设立居巢区，2011年8月撤区设县级巢湖市。市域面积2046平方公里，辖12个镇、5个街道，179个村、社区。素有“鱼米之乡”之美誉。
巢湖市位于长三角经济区腹地、“合芜宁”金三角中心，是合肥城市副中心、 全国著名的旅游休闲度假胜地、山川秀美的生态之城、皖江开发开放的中心地带、合肥东向发展前沿阵地，正全面融入合肥、芜马、南京三大都市圈，实现临江发展。是全国著名的名人故里、文旅胜地、鱼米之乡、温泉之都。
合肥1331战略规划将合巢产业新城区域作为重点发展区域，打造合肥经济圈东向桥头堡。巢湖发展对接合肥主城区，承接产业转移，特色发展文旅、科创等产业，打造合肥城市副中心。根据2017-2035年巢湖市空间规划，巢湖市将打造为“一核、两城、一湖、两区、两带、多点”的空间发展。
城市人口：截至2021年，巢湖市（含安巢经开区）常住人口72.8万人，比上年增加0.08万人，其中城镇人口51.7万人，农村人口21.1万人，常住人口城镇化率为71.02%。2021年全市居民可支配收入36283元，增长10.5%，快于GDP增速1.4个百分点，其中增长10.2%，快于GDP增速1.1个百分点，两年年均增长8.3%；农村居民可支配收入26394元，增长10.5%，快于GDP增速1.4个百分点，两年年均增长9.3%。
城市交通：对外以轨道交通、铁路网点、高速公路为主，通过商合杭加速融入长三角，对形成“两环、三横、三纵”的城市干道，内外交通通达度高。
从近几年巢湖土地市场来看，2019年是一个转折点，2016年-2019年巢湖土地供应逐年增加，而2019年到今年前10月，土地供应量逐年减少，成交量也整体在减少。据筋斗云AI楼市指数系统统计显示，截至2022年10月，全年供应10.75万方，土地成交21.1万方，供应成交率超100%，是近7年以来成交量蕞低。减少土地供应，加速市场库存去化，确保房地产市场整体平稳健康发展。
从近几年新房市场成交来看，巢湖房地产新房市场整体呈现量跌价涨的局面，尤其近三年受整个大环境及疫情双重影响，新房市场较为缓慢，但是价格依然较为坚挺。据筋斗云AI楼市指数系统统计显示，2022年1-10月新建商品房住宅成交22.5万方，成交均价11738元/㎡。但伴随着土地市场的缩量，整个巢湖库存在不断下降，去化周期也在不断缩减。合肥的发展不断向四面扩散，作为合肥重要的发展副中心，巢湖或将迎来“涅槃重生”阶段。
中心板块：近中心城区，商业、教育、医疗等配套资源齐全，城市主要交通干道密布，交通便利，景观资源丰富，市场认可度高。
城南板块：区域开发起步较晚，周边较为荒凉，产业园区集中，板块距市中心相对较远，同时居住氛围和生活配套均不成熟，区域发展缓慢。
开发区板块：巢湖市政务办公区，规划定位高，交通、医疗、教育、产业等基础设施规划众多，政策倾斜明显，发展前景较好。
城西板块：板块位于巢湖北岸，生态资源优势突出，沿巢湖北岸滨湖大道可直达合肥滨湖区，是距离合肥主城区蕞近的片区，但环巢湖环保限制，区域发展空间受限。
半岛板块：板块内生态环境优越、人文旅游资源丰富。依托环巢湖生态资源打造生态科创城、教育集中区、人文居住区，科技研发、健康养老、旅游休闲等是重点发展方向。
巢湖市作为长三角经济区腹地、“合芜宁”金三角中心，合肥城市副中心，城市定位较高，未来城市发展空间无限，蕞近几年受市场大环境影响，市场表现平平，但是近几年从土地端源头控制入市量，大大降低市场库存及去化周期。随着市场不断清库存，房地产市场或许迎来华丽蝶变期。另外，绿城、新华、北京城房、世茂、海伦堡、碧桂园等一些品牌房企的入驻，给市场整体品质的一个提升，同时置业巢湖的选择增加。
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