【房地产税务筹划】房地产企业出售营改增前取得的土地该如何缴纳增值税？
问题：某房地产企业于2014年拿到一块地后进行了土地整理及拆迁补偿工作，修建部分临时设施，如围墙和临时工棚等，因各种原因一直没有实际开工建设，也没有获得施工许可证。现该房企准备将该宗土地以现状转让出去，请问该企业销售土地使用权该如何缴纳增值税？（假定不考虑城市房地产管理法关于25%开发程度的限制）
回复：案例中的项目，由于没有取得施工许可证，也没有进行实质性开工建设，因此案例中的转让行为应该被界定为土地使用权转让。根据财税2016年47号文件规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。这里要注意两个问题：
1、计税方法可以自主选择。关于计税方法，政策措辞是“可以”，如果仅仅是转让土地使用权，肯定没有进项税额抵扣，所以肯定要选择简易计税。采用简易计税时，可以扣除取得土地使用权原价后的余额为销售额，计算交纳增值税。
2、可扣除的土地使用权原价是否包括契税和支付的拆迁补偿费？这个问题营业税政策说的更清楚一些，财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税[2003]16号）规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
那么，不动产或土地使用权购置和受让原价都包含哪些内容呢？根据国家税务总局公告2016年第18号规定，在房地产开发企业销售自行开发的房地产项目中，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。财税2016年140号文件进一步明确，向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。因此，可以扣除的土地使用权原价包含拆迁补偿，但不含契税。返回搜狐，查看更多
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