鲲鹏生态产业园项目可行性研究报告
宁波鲲鹏生态产业园项目整体定位为“以华为鲲鹏计算产业和 5G产业为核心，打造聚集鲲鹏生态和 5G 上下游相关产业的高端智能制造产业园”，重点聚焦高端装备制造、软件和信息服务业、新一代信息技术等重点产业，计划引入的软硬件企业、创新机构、人才培训认证机构、开发测试平台等鲲鹏生态企业，着力打造成为宁波高端智造产业高地、华东区域信创产业 高地。
依据项目自身条件及行业发展现状，本项目目标市场面向宁波大市，同 时将辐射长三角地区，积极招引优质高端智能制造、软件和信息服务、新一代 信息技术相关企业，目标客户为鲲鹏上下游企业，上海、杭州等长三角区域溢 出的相关高新技术企业，宁波高新区科技成果转换企业以及宁波市域改造升级 需求转移和空间形象提升的优质企业，力争引进全国 500 强乃至世界 500 强企 业落户宁波。
宁波国家高新区鲲鹏生态产业园项目已取得所需全部合规性文件，已获得审批合规性文件包括项目备案证明、产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
宁波鲲鹏生态产业园项目位于宁波新材料科技城核心区 XCL02 地段（行政区划隶属于镇海区贵驷街道，目前委托宁波国家高新区管委会代管）XCL020309a、XCL020310a、XCL020311a 三个地块，东至耕渔北路，南至永茂东路，西至爱登南路，北至永乐东路。
园区地理位置优越，区域交通便利。项目总用地面积 179.4 亩（M0 创新产业用地），容积率 2.5，总建筑面积 34.5 万平方米，其中地上建筑面积约 29.9 万平方米、地下建筑面积约 4.6 万平方米，项目总投资约 15 亿元。
项目为省、市级重大项目，宁波鲲鹏生态产业园建成投运后，将集聚鲲鹏生态和 5G 上下游高端智造产业，承接落地鹏霄服务器生产线及相关产业链上下游企业，成为我市高端智造产业高地、华东区域信创产业高地。
为深入实施数字经济一号工程，助力打造全球智造创新之都，宁波工业投资集团有限公司与中建国际投资（杭州）有限公司合资组建宁波和丰智慧园区开发建设有限公司，并由宁波和丰智慧园区开发建设有限公司与东华软件股份公司合资组建宁波和丰鲲鹏产业园开发经营有限公司，共同开发建设运营宁波鲲鹏生态产业园项目。
现因宏观经济、土地、市场、政策调整等原因，原相关约定的触发股权回购条件已无法实现，宁波工业投资集团有限公司为更好运营宁波鲲鹏生态产业园，集聚产业发展生态，为母公司通商控股集团整合打造全市创新产业园平台，拟提前启动收购宁波和丰智慧园区开发建设有限公司 80%股权事项。
项目的实施有利于夯实宁波“361”产业集群基础、擘画数字经济新蓝图，有利于聚焦主责主业、扎实推进国有企业高质量发展，有利于保障省、市级重点项目有序推进、实现产业园区专业化运营，因此，本项目的实施是必要且迫切的。
宁波鲲鹏生态产业园项目，通过招引一批高端智能制造、软件和信息服务业、新一代信息技术等产业链上中下游企业集聚园区，为其提供场地、物管、培训等一揽子服务，能够产生一定的收入来源，为项目单位带来直接的经济效益。
同时，产业园区招引入驻的企业通过孵化、培育、壮大后，可实现一定能的企业规模、利润，为当地政府贡献可观的税收，因此也具有间接的经济效益。宁波鲲鹏生态产业园项目的建设有利于促进宁波高端智能制造、软件和信息服务业、新一代信息技术等行业发展，推动产业链上下游企业集聚，提供“投、运、管、服”等一系列增值服务，赋能企业发展，具有显著的社会效益。
促进产业发展方面，当前高端智能制造、软件和信息服务业、新一代信息技术等行业作为全市“361”产业的重点细分领域，已初具规模，但与深圳、杭州等标杆城市相比，仍存在较大的发展空间，也缺少产业集聚空间及专业化的开发建设及运营管理团队为产业集群提供辅导和支撑。本项目充分发挥项目单位在产业园区建设运营及管理方面的优势，通过招引一批优质企业落户，并为其提供孵化、培育、成长等一系列服务，有力提升宁波“361”产业集群的发展水平。
推动产业集聚方面，数字经济是我市深入实施数字经济一号工程的重要体现，也是重点打造的万亿级产业集群之一。通过宁波鲲鹏生态产业园的建设，聚集一批高端智能制造、软件和信息服务业、新一代信息技术等行业上下游企业，能够有效降低信息交易成本，促进企业与企业之间的近距离接触，有利于相互交流、广泛协作、推广技术，从而推动企业改进生产、开发产品、提高质量。
带动就业方面，产业园区由于集中了大量的产业、企业，同时还会延伸更多的配套服务业，从而形成了较多的新增就业岗位，一定程度上可缓解当地就业问题。另外，产业园区的企业往往融合在一个强大的产业链中，具有较强的产业竞争力，其提供的工作机会比较稳定，因此社会效益突出。
本项目计划实施周期为 2020 年 11 月至 2024 年 4 月。项目分 3 个阶段实施进行：头部阶段为前期准备阶段，从 2020年 11月初开始，为期 2个月，完成工程方案设计、审批等工作，完成初步设计、施工图设计，进行施工招标工作。第二阶段为施工阶段，从 2021年 1月初开始，总施工期约为 39个月。第三阶段为工程验收阶段，2024 年 4 月，完成交工验收。目前该项目已竣工，资金主要用于支付项目尾款。
本项目承办单位为宁波和丰鲲鹏产业园开发经营有限公司（以下简称“项目单位”）。公司子公司宁波工业投资集团有限公司及东华软件股份有限公司分别持有项目单位 70.00%、30.00%股权。本项目总投资额为 162,384.00 万元，资金使用额度为 7,000.00万元，占项目总投资比例为 4.31%。
公司对该子公司的持股比例和对项目的投资比例不存在不匹配情形，因此公司对该项目资金使用规模具备合理性。宁波和丰智慧园区开发建设有限公司隶属于公司，成立于 2020 年 10 月21 日。注册资本为 22800 万元人民币。经营范围为房地产开发经营；各类工程建设活动；房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理；房地产经纪；工程管理服务；园区管理服务；园林绿化工程施工；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。东华软件股份有限公司成立于 2001 年 1 月 20 日。
注册资本为 320,548.24 万元人民币。经营范围为技术开发、技术咨询、技术服务、技术推广、技术转让；计算机系统服务；数据处理；基础软件服务、应用软件服务、公共软件服务；销售计算机软、硬件及外围设备、通讯设备、医疗器械Ⅱ类；承接工业控制与自动化系统工程、计算机通讯工程、智能楼宇及数据中心计算机系统工程；货物进出口、技术进出口、代理进出口；经营电信业务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；经营电信业务以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
根据《宁波鲲鹏生态产业园项目可行性研究报告》，宁波鲲鹏生态产业园项目计算期内（计算期为 17 年）共可产生营业收入 226,006.18 万元，剔除增值税金及附加 23,434.28 万元、总成本费用 87,681.62 万元，项目利润总额估算为114,890.28 万元。本项目收入来源主要为部分产业用房销售收入、商业餐饮配套租赁收入、配套宿舍租赁收入、停车位收入、工业厂房租赁收入和物业管理费收入。
1）10a地块可销售面积为东华产业用房 16000平方米和其他产业用房 30929平方米，东华产业用房销售均价为 3750 元/平方米，其他产业用房销售均价为6500 元/平方米；9a 地块可售产业用房面积为 45531 平方米；11a 地块可售产业用房面积为 37623 平方米，两个地块的产业用房销售均价都为 6500 元/平方米。
2）商业餐饮配套可出租面积为 1856.77 平方米，租赁价格按照 45 元/平方米/月计算，价格每三年上涨 5%。头部、二年、三的租赁比例为 70%、80%、90%，之后的租赁比例为 95%。
3）配套宿舍可出租面积为 35611.6 平方米，租赁价格按照 33 元/平方米/月计算，价格每三年上涨 5%。头部、二年、三的租赁比例为 60%、70%、80%，之后的租赁比例为 92%。
4）工业厂房可出租面积为 124537.04 平方米，租赁价格按照 33 元/平方米/月计算，价格每三年上涨 5%。头部、二年、三的租赁比例为 60%、70%、80%，之后的租赁比例为 92%。
5）项目一共有机动车停车位 1973 个，每个车位按照 300 元/个/月租赁，价格每三年上涨 5%。头部、二年、三的租赁比例为 60%、70%、80%，之后的租赁比例为 80%。包月租赁剩余车位供社会车辆临时停车，前三年使用率按 30%、40%、50%，之后的使用率按 50%估算，临时停车每日收益按 15 元计算。
6）物业管理费分为两类，商业裙楼按照 20 元/平方米/月的价格收取，其他按照 3 元/平方米/月的价格收取，价格每三年上涨 5%。
成本方面，策划定位费、沙盘、企划费按照头部年 180 万估算。员工薪酬、办公费用按照每年 120 万元估算，每 3 年上涨 5%。广告宣传费、咨询策划费、包装费前三年按照每年收入的 2%估算。维修费按照折旧费的 3%估算。折旧及摊销。
折旧费按照 40 年折旧，折旧余值按 5%计算。固定资产总价值 126420 万元，头部年按 47626 万元进行成本摊销。经营成本＝策划定位费、沙盘、企划费+员工薪酬、办公费+广告宣传费、咨询策划费、包装费+维修费总成本费用＝经营成本＋折旧摊销费＋财务费用（利息支出）。
完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。
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