【政策解读】青岛两批次土地新政点评与分析
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青岛市自规局于今年3月和9月两次发文优化居住用地的供应和规划政策，其中头部批次政策以土地政策为主，同时扩大阳台面积的认定；第二批次政策则主要是关于规划内容，首次明确可以建设户属空中花园。两次出台政策主要可归纳为土地类、公共空间计容免除和户内赠送空间三方面政策。
土地政策一：延长土地公告时间，增加公告信息，取消土地限价
①.增加信息公开要素内容，公布拟出让宗地的规划条件、周边规划情况、市政基础设施、公服配套设施等信息，通过土地推介会、企业座谈会等渠道，加大宣传推介力度。
②.不再执行楼面单价新高、单宗商品住宅用地溢价率15%的限价要求。在土地出让公告时间不少于20日的基础上，根据需要，可适当延长公告时间，为市场主体提供充足研判决策时间。
政策解读：当前市场环境下，政府已从坐等企业上门竞拍转变为积极推介土地，相关政策均是加大土地宣传力度，吸引企业竞拍的举措。而土拍市场冰封的当下市场，限价政策已无存在必要，顺势取消。
土地政策二：降低保证金比例，延迟缴纳土地款，提早交地
①竞买保证金按不低于拍卖起始价20%确定。延长土地出让价款分期缴纳期限，出让合同签订后1个月内缴纳出让价款的50%，其余应付款项蕞迟付款时间可延长至1年。
②受让人已缴纳50%出让价款且承诺在6个月内开工建设的，土地储备机构可根据受让人申请将土地提前交付使用。
政策解读：相关政策均可视为降低开发企业资金压力的举措，通过保证金降低，土地款的延时和提前交地，使得企业在前期的资金压力明显减轻。同时政策也是政府吸引企业参与土地竞拍，降低竞拍土地门槛的举措，意在提振土地市场。
政策解读-公共空间计容的免除政策
计容免除政策一：集中配建的邻里坊和社区卫生站等配建以及20㎡以内的门卫室不计容
①新建居住项目集中配建的邻里坊及社区卫生服务站、托育所、社区服务站、微型消防站，不计入容积率，在开展地价评估时不计入土地价值。集中配建的邻里坊可提供社区级的养老、文化、卫生、托育、末端快递、便民商业等多功能综合服务。
②居住小区结合每个出入口可分别设置一处门卫室，用于通行管理、信息传达、安全保卫，其建筑面积不大于20㎡，不计入容积率。
政策解读：政策免除企业配建公共配套的土地成本，还公共配套公益性，降低企业开发成本，提高土地使用效率。同时明确配建的邻里坊可以用于给居民生活服务的商业运营，但运营收益归属暂无明确规定。
计容免除政策二：带顶的地下车库出入口和使用高品质材料的饰面层不计容
①居住小区地下停车库有顶盖的出入口坡道不计入容积率，其形式、材质、色彩与居住小区建筑风格协调一致。
②居住小区内建筑外立面采用砖石、金属、陶板等高品质材料的，其饰面层不计入容积率。
政策解读：政策变相增加土地容积率，提高开发商的收益。同时明确高品质材料也是鼓励开发企业使用高品质的立面材料，给居民更好的居住环境。
计容免除政策三：设置下沉式文化设施和作为公共敞开空间使用的架空层（部分）不计容
①有条件的居住小区可结合集中绿地、活动场地设置下沉空间。与下沉空间相连的地下建筑，作为业主共享的文体活动设施使用的，其建筑面积不计入容积率。
②鼓励在紧邻居住小区集中绿地、活动场地的住宅建筑（低多层住宅除外）底层设置架空层，作为公共休闲、绿化等公共开敞空间使用的，架空层中电梯、楼梯、门厅、设备管井、市政设备设施等必要使用空间的建筑面积不计入容积率。
政策解读：鼓励开发企业配建相应的公共配套设施，提升项目品质。由于相关配建可作为项目的卖点，实践中不少项目已经配建上述设施。
户内赠送空间政策一：阳台进深增加至2.1米，封闭阳台也可按照一半面积计容
①优化统一阳台计容规则，将阳台进深的计容标准从1.8米拓宽至2.1米，封闭式阳台进深不超过2.1米的部分，按照阳台建筑面积的一半计入容积率。
政策解读：提升阳台进深，同时封闭阳台也可半赠送，增加户内赠送空间。一方面符合政府提倡建设“好房子”的呼吁，另一方面也是提高产品力，也是促进市场销售的政策。
户内赠送空间政策二：140㎡以上住宅起居室可双层挑高
①套内建筑面积超过140㎡的住宅，可在起居室（厅）设置一处挑空空间，其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50㎡的，按其水平投影计算容积率，超出部分按2倍计算容积率。
政策解读：鼓励大户产品设置户内挑高，增加居住的舒适感和户型的附加值，也是鼓励建设高品质住宅的相关政策。今年4月份黄岛出台的《青岛西海岸新区优化居住建筑品质的七条措施（试行）》有类似政策，当时政策要求为144㎡以上住宅可以配建，现政策全市推开，目前市场上已有类似产品面市。
户内赠送空间政策三：可设置户属空中花园
①住宅建筑每户可设置一处进深不小于2.1m、不大于4m的户属空中花园。户属空中花园用于每户户外绿化种植、活动休闲等，应设置于建筑主体结构以外且不得封闭，高度不小于两个自然层，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%。满足上述条件的户属空中花园，进深在2.1m以内的部分，按其水平投影面积的1/2计入容积率，在2.1-4m的部分不计入容积率。
②此类住宅建筑高度原则上不应超过54m。同时设有阳台的，阳台应为封闭式，阳台外不得再设户属空中花园。每户阳台与户属空中花园的水平投影面积之和不应超过住宅套内建筑面积的35%。
③住宅建筑北向阳台进深不得超过相邻基本功能空间的蕞小进深，其他阳台进深不得超过相邻基本功能空间蕞小进深的2/3。
政策解读：此政策的出台使得第四代住宅的在青岛落地有了政策基础，预计将有不少项目采用此类产品出现，在一定程度上给了客户更多的选择，提高了市场的活跃度，与省内其他城市相比，未来政策仍有加码的空间。
》》》济南对户属空中花园的规定：高度不低于两个自然层层高。户属空中花园进深不小于2.4米，不大于6米，水平投影面积之和不超过住宅套内建筑面积40%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。景观设置区域面积不得小于水平投影面积的60%，景观设置区域覆土深度应不低于0.5米。
》》》淄博对户属空中花园的规定：户属花园要求面积不小于套内建筑面积的30%，层高不小于两个自然层。进深不小于2.4米，不大于6米，水平投影面积之和不超过住宅套内建筑面积40%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。
流程规范：不计入容积率的部分按照国家有关标准规范计算建筑面积。符合上述情况的建筑空间应当在建设工程设计方案图纸上画出并标明“不计容积率空间”，并在技术经济指标表中分别载明建筑面积和计容建筑面积、不计容建筑面积。
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