经参调查丨“闲”置资产“忙”出圈——天津城市更新观察

admin1年前 (2024-09-26)巢湖产业信息74

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　新年伊始，漫步天津市天开高教科创园，一阵阵面包香气飘散街头，牛肉面馆里排起了长队。抬眼望去，银行、电信营业厅、咖啡厅人来人往。一支二三十人的参观队伍正跟着讲解员穿行在楼宇间……

　　天开高教科创园开园时场景。资料照片

　　很难想象，这座颇有人气的科创园一年前还是一座“荒废广场”。从枯草、破窗、烂尾楼到店铺林立、麦当劳也正计划入驻，仅用时3个月，闲置近10年的楼宇上演了“惊天大逆转”。

　　多年以来，随着产业升级、城市发展，一些“城市地标”变成“城市伤疤”，曾经的“领头羊企业”成了流浪猫聚集地，造成巨大资源浪费。

　　近两年来，天津给“伤疤”动手术，为“空楼”注人气，一栋栋烂尾楼宇“枯木又逢春”，一座座老旧厂房迎来新主人、一块块闲置土地开启新项目，仅市属国资系统就已盘活资产336万平方米，收益230亿元。

　　从地铁天拖站下车步行仅几分钟，便走到砖红色建筑风格的天拖创意生活园。这里位于天津市南开区，离著名的南开大学不远。

　　然而，这片交通便利的中心城区给人一种“城中村”的感觉：走在路上，隔几米就碰到一根电线杆，拐个弯还能看到悬离地面2米的暖气管道，沿街道架起通往附近的居民小区。再往前走，沿街8家底商中有6家的玻璃门一片尘土，静待出租。

　　只有静静矗立的“牛头”雕塑，提醒人们这里曾经的繁华。

　　天拖创意生活园的前身是天津拖拉机厂。1958年，我国第一辆中马力轮式拖拉机“铁牛”在此问世。作为传统工业基地，天津拖拉机厂、天津第一机床总厂等一大批传统制造企业的名字响彻全国，在我国工业史上留下浓墨重彩的一笔。

　　1986年至1998年，伴随国有企业改革和新一轮产业升级，天津很多工业企业开始从中心城区向滨海新区转移，此后部分老厂区闲置起来。

　　河东区成林道地铁站附近也有这样的痕迹：长长的砖墙围起一片荒地，隔开了周边的高楼林立。这块土地上的天津制药厂在世纪之交迁至滨海新区后，地块便闲置下来，至今已有20多年。

　　近年来，因为资金链断裂或市场不景气等原因，烂尾楼又成为城市新“伤疤”。天开园的前身是一家民营企业开发的写字楼“科技广场”。这家民营企业破产后，由破产管理人亚星清算事务有限公司接管。其经理赵锦介绍说，这家企业由于民间借贷等原因，资金链断裂，破产时8栋写字楼、公寓楼基本完工，其中2栋有上百套房子已经卖出去，“特别可惜”。

　　此外，一些楼宇的空置率有所上升，带来“新闲置”。比如，天津市凯成房地产咨询有限公司2022年报显示，2018年以来天津某区2020年-2022年写字楼成交量价呈持续下降趋势，空置率达到43%。

　　“近年来，中心城区经济发展放缓，产出贡献下降，支撑作用减弱，面临产业空心化等突出问题，亟须在产业定位、功能承载、空间布局、政策引导等方面深入谋划、创新破局。”天津市相关部门一位负责人说。

　　记者走访十几处闲置资产发现，虽然闲置资产所处地段普遍不错，但命运千差万别。有的办公楼小院闲置两三年后迎来新生，但有家管乐器厂旧址闲置了20余年仍无人理睬。这样闲置十几年、几十年的情况并非个例。地理位置优越、交通便利的场所为何闲置多年？

　　首先，房屋产权遗留问题盘根错节。天津二次方产业园盘活前是一处闲置两三年的办公场所。一位不愿透露姓名的原单位负责人说，楼房曾多次违章加盖，现有厂房面积与房本面积有较大出入。“按照现有政策，得按照房本恢复原样再开发。但拆迁投入太大，没人愿意接手”。

　　其次，土地性质影响运营成本。闲置厂房大多是以前的纺织、化工、机械等企业，土地性质为工业用地。这些地方重新开发时一般选择商业、文化、旅游等。这便需要变更为商业用地。河东区产业发展促进局局长马俊猛解释说，商业用地开发成本较工业用地高出近一倍，仅这一项便令不少老旧厂房盘活项目“未启动先流产”。

　　文物保护与厂房开发平衡难，也是导致闲置的重要因素。在老工业基地天津，不少老旧厂房列入地方文物或工业遗产。比如，和平区成都道上有一座二层砖木结构西式小洋楼，走在木质楼梯和地板上，历史的厚重感扑面而来。这是著名抗日将领张自忠的故居，2013年被评定为天津市第四批文物保护单位。“那时，小洋楼里有一家餐饮企业，但人来人往、烟熏火燎会对砖木结构房屋造成一定程度的损害，按照文物保护相关规定，我们需要先清退再招商。”天津市政建设集团有限公司副总经理马建苓说。

　　此外，盘活的经济账不划算。天津市产权交易中心数据显示，闲置厂房重新利用中超半数是租赁。天津一家民营厂房租赁企业负责人张鸿烨给记者算了一笔账，以每平方米至少1000元的改造费用计算，改造一家中型老厂房动辄几千万元，而租赁厂房很难向银行贷款，巨额资金投入让民营企业有心无力。

　　“看得见的手”拉一把“看不见的手”

　　如果梳理一幅“闲置资产地图”就会看到，闲置资产以老城区、中心城区为主，以国有资产、行政事业单位资产为主，其中有老旧厂房、写字楼、闲置地块、办公用房、小洋楼等。但也不乏郊区地块、民企资产。比如，滨海新区一家民营汽车配件工厂倒闭后，占地26万平方米的工厂闲置多年。

　　盘活如此复杂的资产并非易事。接手“科技广场”后，赵锦感慨，烂尾楼导致的上访全市有名，“背着几十亿元的债务，仅靠市场手段很难盘活起来”。

　　这也是闲置资产所有人的共同心声。天拖地块在2019年由两家房地产企业接手，改造为商业街，但面临招商难题，几十米高的“鎏金现铺火热招商”广告海报已经掉色，入驻率也仅三四成。

　　2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》；2022年9月，天津市政府办公厅发布《天津市进一步盘活存量资产扩大有效投资若干措施》；2022年12月，天津市提出“中心城区更新提升行动”等“十项行动”，盘活存量资源是重要内容。此后天津出台一系列创新政策，盘活闲置资产进入快车道。

　　产权问题和土地性质是两块“硬骨头”。对此，天津市河东区委经过多轮商讨，以会议纪要形式允许企业利用现有厂房进行改造，无需拆掉重建。“没有政府背书，谁也不敢放心搬进来。”受益于这项政策的二次方产业园运营负责人孙文普说。

　　同时，天津依据国家相关法规发文提出，以5年为过渡期，允许工业用地进行商业开发。从实际效果来看，推迟土地性质变更对财政来说利大于弊。马俊猛说：“园区资源得以在短时间内盘活，平均每个园区增加税收上百万元。”

　　针对文物保护问题也想出了新办法。2023年夏天，在第四批国家工业遗产名单上的“天津第三棉纺织厂”厂房里，施工人员在室内搭建钢筋，灌入水泥，将原有建筑“包”起来，在厂房里建了个小一号的新房子。

　　目前，这一工程已经完工。天津棉三创意企业管理服务有限公司总经理陈强介绍，为了最大限度保护工业遗产，公司与文物保护单位沟通后开创了“房中房”方案，既保护了文物，又开发了闲置空间，给这座老建筑带来新生机。

　　除了一系列政策突破，真金白银地投入也必不可少。天津市住房城乡建设委2023年公开数据显示，全市审定城市更新项目达到16个，总投资1473亿元。

　　“我们将以项目为抓手，做好商务楼宇、闲置老旧厂房、小洋楼等闲置低效资源利用类更新，盘活存量、扩大增量、提升质量。”天津市住房和城乡建设委员会二级巡视员侯学钢说。

　　几个月前，记者走进吉利远程新能源商用车天津工厂项目工地，数百米长的U型车间基本完工，一些工人在严冬中加紧修建试车跑道。

　　一片“叮叮当当”声中，项目负责方、泰达科工园经理李世元给记者算了一笔账，同等体量的新能源汽车产业园，新建成本大约每平方米4000至5000元，但盘活闲置厂房后，改造成本只有1000元左右。

　　事实上，本轮盘活闲置资产基本由国企主导。比如，天拖地块由天津泰达城市更新建设发展有限公司承接，天开园由天津宏达科技创新产业发展有限公司建设开发，吉利远程新能源商用车天津工厂项目由泰达科工园负责。多家承接项目的国有企业负责人反映，盘活项目一般需要20年至25年才能盈利。

　　从企业的小账来看总体盈利很少。按房地产开发经验，住宅与商业开发比例在6：4左右可以盈利。不过，当前房地产市场不景气，作为盈利点的住宅出售成了难题，这意味着盘活项目并不能快速回本。

　　“盘活项目得到银行低息贷款的融资支持，但国有企业接手盘活项目基本是微利。”天津泰达融晟城市更新建设发展有限公司南开区天拖片区城市更新项目负责人赵丹江说，这是国企应当承担的社会责任。

　　然而，从社会效益的“大账”来看，这是一笔非常划算的买卖。闲置厂房盘活带来国有资产增值。天津市国资委数据显示，全市市属国有资产闲置约500万平方米，2022年、2023年全市盘活336万平方米，收益达到230亿元。

　　天津产权交易中心总经理助理夏龙江介绍，2022年到2023年国企存量资产盘活交易额达435亿元，增值溢价超9亿元。比如，渤化集团国际轮胎公司厂房、设备通过挂牌转让，盘活国有资产价值7.1亿元。

　　老城区经济由此迸发活力。天津工业缝纫机厂改造为新动能引育中心后，入驻高科技企业36家，第一年园区总收入达到1.2亿元；闲置办公楼改造成二手商品流通电商产业园“二次方”后，交易额每月新增2000万元，一年的交易额有望达到10亿元。天拖地块也进入二次盘活阶段，在东、南、西三个方向打通交通堵点，与天开园及周边居民区连通起来，不久后这里将建成充满活力的商业步行街。

　　群众成了直接受益者。滨海新区的泰达发展MSD楼宇摇身一变成为天津经济开发区政务服务中心，可以实现693项业务“一站式”办理。在宽敞的大厅里，办业务的人络绎不绝。

　　天津经济技术开发区国有资产监督管理局企业发展科科长施伟熹说，2020年至今泰达发展写字楼招商运营团队，借助北京疏解非首都功能的东风，探索“以商招商”及“写字楼+产业”的招商模式，MSD全域写字楼综合出租率从2020年的55%升至61%。

　　人气越来越旺的天开园现在注册企业1100多家。按规划，天开园核心区将在南开大学、天津大学“家门口”打造一个新型园区，为创业、科技成果转化和教学科研创造条件。

　　天开园运营公司天开发展集团有限公司一位负责人信心满满地说：“将科技元素、文化元素融入城市建设，这里将打造成绿树成荫、书香萦绕的科创之都。”（记者王井怀尹思源天津报道）

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