巢湖市港口码头区控制性详细规划

　　无为县福渡工业集中区控制性详细规划安徽建苑城市规划设计研究院 022008 李保民 院长 高级规划师 城市规划师李家宁 城市规划师 助理规划师董梦醒 助理规划师 助理规划师无为县福渡镇人民政府 党委副书记、人大主席刘永生 副镇长 国土资源管理所所长陈东宝 国土资源管理所副所长 福渡工业集中区控制性详细规划 管理文件 技术文件 福渡镇人民政府 安徽建苑城市规划设计研究院 2008 年12 文本目录ii 第29 文本目录iii 第46 10第51 14第52 14第53 14第61 15第62 文本头部章 总则 第11 规划背景福渡镇经济、社会和城镇建设快速发展，为贯彻落实党的“十七大”精神积极推进 城镇化、走新型工业化道路，并使福渡镇的近期城镇建设适应招商引资和工业发展的需 要，进一步促进福渡镇社会经济的快速健康发展，完成总体规划制定的规划发展目标。 特编制福渡镇工业集中区控制性详细规划（以下简称本规划）。 第12 规划依据1、中华人民共和国《城乡规划法》（2008）； 2、中华人民共和国《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）； 3、建设部《城市规划编制办法》（2006）； 4、建设部《镇规划标准》（GB50188-2007）； 5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）； 6、国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（2008）； 7、安徽省《城市控制性详细规划编制技术规范》（DB34T547—2005）； 8、《无为县福渡镇总体规划》（2008—2020 9、《无为县福渡镇土地利用总体规划》（1997—2010）； 10、国家及地方其它有关法规、规范； 11、福渡镇政府及相关部门的设想及建议。 第13 规划原则1、符合福渡镇总体规划以及相关发展规划； 2、以区域经济发展战略为指导，统筹考虑经济、社会和环境因素； 3、合理布局、集约利用土地资源； 4、重视基础设施规划与建设； 5、各开发时段相结合并考虑远期留有发展余地； 6、强制性与引导性相结合，注重可操作性。 第14 规划范围《福渡镇工业集中区控制性详细规划》是工业区各类建设项目的指导性文件，规划 区内所有规划、设计和建设活动，均应符合本规划的规定和要求。本规划文本与图则适 用于福渡镇工业集中区的各个街区和地块的土地使用和规划管理。 本次规划范围位于福渡镇东部，《福渡镇总体规划》的新镇区通江大道与军二路、 新陡路围合的三角区域，其东南方向以及南部主要为新镇区的居住生活区以及商业服务 区。规划总用地13593 公顷。 第15 规划的强制性内容1、街区和地块的土地主要用途； 2、街区和地块的建设总量； 3、主次干道的红线、河道蓝线、街区和地块的绿地率、公共绿地面积； 5、街区和地块的基础设施和公共服务设施配套建设的规定； 规划的强制性内容不得随意调整，变更规划的强制性内容，应按照相应变更程序进 文本中以下划线的形式将规划的“强制性内容”进行明确和落实。第16 规划审批、生效、解释本规划经福渡镇人民代表大会讨论审议后，由无为县人民政府审批，批准后进行公 布。本规划自批准之日起生效，非经法定程序，不得变更。 本规划成果包括文本、图册、分图则和说明书，《规划文本》、《规划图册》和《规 划图则》具有同等法律效力，三者应同时使用，不可分割。 本规划由福渡镇人民政府负责解释，并依法按照本规划进行规划管理。 文本第二章 整体性控制 第21 发展目标1、配套设施齐全，交通便捷，环境优美的工业集中区； 2、从规划的层面协调开发建设与环境保护之间的关系，改造原有水系，建设组团 式休闲活动区，从而形成环境优美的现代化工业新区； 3、统筹工业集中区开发建设，加强规划管理，将该区域建设成为功能完善、设施 配套齐全、交通便捷、环境相对优美、塑造特色鲜明的新区、突显新镇区门户形象。 第22 功能定位福渡新镇区工业组团，以发展无污染工业为主，建设以羽绒制品及农副产品深加工 业为主、具有一定科技含量的现代化工业集中区和集镇新区。 第23 空间结构工业集中区空间结构为“两轴、一带、三区” “两轴”：工业集中区内部主要交通轴线通江大道构筑的主要轴线和工业集中区内 部幸福大道构筑的次要轴线。 “一带”：环工业区周边、沿水系岸边布置水体景观带。 “三区”：工业加工区、东北部仓储区、公共服务区。 第24 土地利用控制工业集中区用地类型主要为工业用地和绿地，辅以适量公共服务仓储用地、市政设 施用地。 按照福渡镇总体规划要求，该区域主要布置为工业用地，结合现状以及规划道路在 靠近水系区域布置部分市仓储设施用地。 面积ha 比例% 面积ha 比例% 蕞大可兼容 居住用地2097 1543 R3三类居住用 20971543 公共服务设施用地 379279 C2商业用地 379279 73825431 100％ 20％，CR7%， M2 二类工业用 73825431 1157851 100％ 12100%， CR7%，U10%， S10%） W1 普通仓库用 1157851 对外交通设施用地 565 415 1063 782 T2公路用地 565 415 1063 782 349257 2142 1576 S1道路用地 349 257 2142 1576 14701081 G1公共绿地 14701081 水域和其他用地 10582 7785 合计规划总用地 13593 100 13593 100 注：在蕞大可兼容量栏中，以数字前加“＋”、“－”号方式表示蕞大可增减的兼容量。第25 文本第26 建设开发总量控制根据工业集中区内部功能分区，为进一步促进该区域的土地集约高效利用，促使新 镇区环境景观形象的形成，参照国内部分小城镇工业开发建设容量的控制要求，依据用 地性质进行用地分类控制： 工业用地和仓储用地：容积率 05 以上，建筑密度为 30％～50％，绿地率 20％以 公共服务设施用地：容积率12-16，建筑密度控制在30％-45％，绿地率应在30％-40％。 工业集中区内其他建设用地主要指绿地、市政设施用地和道路广场用地：容积率、 建筑密度等相关指标控制分别参照相应国家规范及行业标准控制。 第27 建设高度分区控制规划建设区内除公园绿地以外的各个街区建设高度分三个分区进行控制： 头部高度控制区：沿通江大道区域，建筑高度不超过24 第二高度控制区：南部区域，建筑高度不超过18 米，其中紧邻公园的地块内建筑 高度宜适当降低。 第三高度控制区：绿地综合用地，考虑周边环境的影响，以及绿地休闲公园内设置 必要的服务性建筑物和构筑物，一般建筑高度不宜高于12 建设开发强度分区控制中高强度开发：主要以二类工业区用地，建设开发在满足周边环境和交通控制前提 下，鼓励较高强度开发利用土地，容积率可控制为不小于08，建筑密度35％～50％， 绿地率20%以下。 中强度开发：普通仓库用地及厂房应满足防火间距和环境控制要求，考虑招商引资 的工业项目不确定性，各类工业企业的多样性，容积率控制在不小于06，建筑密度为 30％～45％，绿地率20％以下。 中低强度开发：厂房应满足防火间距和环境控制要求，考虑招商引资的工业项目不 确定性，各类工业企业的多样性，容积率控制在不小于05，建筑密度为30％～45％， 绿地率20％以下。 低强度开发：公共绿地建设应满足环境控制要求，允许较低强度开发利用土地，容 积率可控制为015 以下，建筑密度控制为5％～10％，绿地率控制为85％以上。 第29 道路交通规划控制1、道路系统规划与控制 工业集中区内部道路系统应与福渡新镇区道路系统相协调，并构成镇区道路系统的 一部分。道路等级为******：过境道路、主干道、次干道和支路。为有效防止过境交通对 工业区内的影响，规划在通江大道南侧控制10 米绿化带的基础上，再建一条7 辅道。规划控制过境道路通江大道红线米，主干道红线 米，次干道 红线 米，支路红线 米。本区域交通主要由工业区内部道路和陡 沟路来组织完成。 291 道路名称起止点 长度 横断面形式备注 通江大道星光路——新 232845 45-45-20- 230-20 -45-45 沙湾路—通江大道 1753 30 70-160-70 幸福大道新陡路—通江 大道 620 30 70-160-70 星光路通江大道—军 二路 569 24 50-140-50 石碑路通江大道—新 39424 50-140-50 102218 20-140-20 沙湾路新陡路—通江 大道 672 18 20-140-20 团结路通江大道—铁 79118 20-140-20 新陡路—通江大道 523 18 20-140-20 临江路星光路—新石 143515 30-90-30 文本2、道路工程控制 道路设计坐标系采用 1980 西安坐标系，对道路交叉口进行平面定位控制，并对道 路圆曲线半径进行控制。 道路竖向高程采用1985 国家高程基准，控制道路中心线、绿地系统规划控制 工业集中区绿地系统由综合公园、街头绿地、道路绿化以及街区内部集中绿化构成。 规划在幸福大道和临江路围合的地块内，结合水系建设综合绿化带，重点加强绿化 植被，布置少量硬质活动场地和设施，作为本区域大型公共绿地。 集中的街头绿地共设置1 处，位于通江大道与陡沟路交叉口，重点以绿化为主，布 置适量硬质铺地，衬托园区形象；绿地内绿化种植以乡土树种为主，种植面积应占绿地 面积（不包括水面）的70%以上，绿化种植以乔木和灌木为主，草坪绿化为辅，乔、灌 木合理搭配，并考虑一年四季景相的不断变化。 加强道路绿化，重点为通江大道的绿化带建设，道路绿化宜选用常绿、速生、遮荫 的树种。 在各个工业街区内部应设置相对集中的公共绿地，绿地面积为 200～500 平方米， 并适当敞开，注重与道路绿化结合。 2、景观系统规划控制 工业集中区景观系统由景观节点、景观轴线、景观带和景观风貌区构成。 规划设置四个景观节点。 根据工业区用地布局将位于区内中心的幸福大道布置成为园区的一条主要景观轴 线；规划将水系沿岸用地作为园区水体景观带。 第211 配套设施规划控制1、市政公用设施 规划布置垃圾收集点3 处，分别位于GY01 街区1 处、GY02 街区1 处、GY03 街区1 处；公共厕所3 处，分别位于GY01 街区1 处、GY02 街区1 处、GY03 街区1 处；开闭所 处，分别位于GY01街区5 处、GY02 街区2 处、GY03 街区2 用地面积（公顷） 建筑面 街区编号数量 备注 规划增加 8060 GY01，GY02， GY03 ＋3独立占地 公共厕 6030 GY01，GY02， GY03 ＋3鼓励非独立 占地 开闭所10 GY01，GY02，GY03 ＋9鼓励非独立 占地 注：（1）街区编号，表示该街区内应布置该设施，一般分独立和非独立占地两种形式。 （2）在规划增加栏中，以数字前加“+”、“－”号分别表示配套设施数量的增加或 减少。 （3）在备注栏中，应说明配置的市政公用设施是规划还是现状保留、独立或非独立 占地等相关情况。 2、公共服务设施 由于该区域是福渡镇新镇区的有机组成部分，职工生活区及公共服务区均位于镇区 内，与工业集中区仅一路之隔，大部分公共服务设施与镇区生活区共享，规划基地内仅 安排少量的商业服务用地。 第212 工程管线综合工业集中区内各种公用工程管线均埋地敷设，其走向、定位、管径除了要满足各相 关专项规划以外，还应符合本规划要求，同时符合国家、省和市有关规定。 工程管线宜与道路同步建设，管线敷设应做到：在保证正常运行的前提下，力求路 径短捷。地下管线应与道路中心线平行，同一管线不宜从道路一侧转至另一侧。地下管 线在横断面的位置，按人行道下、非机动车道下和机动车道下的顺序排列，并将维修次 数少的管线埋设在机动车道下。各种地下管线从建筑线向道路中心线布置的顺序为：电 力电缆、电信管道与光缆、供气管、热力管、给水管、雨水管、污水管。各种地下管线 埋深由上至下的垂直顺序为：电信管道或光缆、电力电缆（低压在上，高压在下）、供 气管、热力管、给水管、雨水管、污水管。 当管线在架设或埋设中发生冲突时，一般可按下列原则解决：未建管线让已建管线； 临时管线让永久管线；支管线让主干管线；可弯曲管线让不可弯曲弯线；小管道让大管 文本道；压力管让重力管。 各种管线间水平距离与垂直距离及与建筑物或构筑物水平距离应符合表 2121， 2122 的规定。 线名称上面 的管线名称 给水管线 污、雨水 排水管线 热力 管线 燃气 管线 燃气管线50050 015 050 025 025 015015 015 015 025 025 015050 050 050 050 050 050 050 015050 050 015 050 050 050 050 沟渠（基础底）050 050 050 050 050 050 050 050 涵洞（基础底）015 015 015 015 020 025 050 050 注：大于35KV 直埋电力电缆与热力管线;0 1515 高压20 20 热力管15 15 10 15 20 电力电缆10 10 10 10 10 20 电信电缆10 10 10 10 20 10 05 电信管道10 10 10 10 20 10 12 02 市政工程规划（1）福渡工业集中区用水由县城二水厂供应，规划根据用地建设时序在通江大 道北侧建设一处给水加压泵站，位于福渡镇白茆税务局西侧。 （2）用水量：本区预测规划用水量为1 万立方米日。 （3）给水水压：多层建筑由市政管网直接供水。 （4）福渡工业集中区给水干管网络采用环状与支状相结合的布置方式。 （5）采用生产、生活、消防相结合的供水系统。 （1）排水体制：为雨污分流制。 （2）污水处理设施：福渡工业集中区污水由污水管网汇集进入福渡镇污水处理设 （3）污水管网：污水分片汇集至污水管网，由污水管网送至福渡镇污水处理设施。（4）城市暴雨强度公式 设计暴雨强度公式采用芜湖市的暴雨强度公式进行计算： q＝3345（1＋0781gp）（t＋12） 083 式中：q——暴雨强度1sha p——重现期a t——降雨历时min （5）雨水尽量就近排入邻近水体，以减少管线长度、管径和埋深。 （1）规划用电来自陡沟变电所。 （2）用电量预测：蕞大用电负荷为2 万千瓦。 （3）电网规划：10kv 配电网采用环网方式供电，根据地块负荷值及其分布组成环 网，开环运行，开环点选择在环网干线kv 变电所的供电半径按 500 文本米设置，共布置开闭所9 座（不包括路灯专用变电站），总容量2 万千伏安。开闭所、 配电所的占地面积约8-10m ，可单独建设也可结合建筑物建设。重要的市政设施，应按其负荷容量的 100%设置自备发电机组；重要的办公楼及重 要的公共建筑应按其负荷容量的30%自备发电机组。 区内10kv 配电线路全部采用电缆，电力电缆沟布置在道路的东侧或南侧。 （4）路灯供电 福渡工业集中区路灯采用独立的供电系统，10kv 路灯变配电站尽可能结合道路东 侧或南侧建筑物布置在室内。低压线路采用电缆直埋的方式敷设。 （1）规划在福渡镇区南部的居住区部设置电信支局。 （2）大力发展移动通信、卫星通信、电视图文、电子信箱、智能业务，提高电信 综合通信能力和服务水平，发展网络服务。 （3）规划电信管道满足电话、数据通信、有线电视和其他通信线）依据行业规范，按合理服务半径设置报刊零售点、公共电话亭、邮箱等设施， 建议福渡工业集中区内设置无人电线）水体质量：完善区内排水系统；区内实行雨污分流，污水经处理达标后允许 排放。区内沟河水体水质应保持III 类标准以上。 （2）大气环境质量：力争将和工业区区大气环境质量控制在三级环境质量标准以 （3）改变能源结构，以电、气能源为主，规划区内严禁焚烧垃圾，应有限制地允许居民燃放烟花炮竹。 （4）加强各类绿化的建设，形成良好的生态绿地系统，保持生态平衡。 （5）区内噪声污染控制达到《国家城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）要求， 严格限制汽车的鸣笛声、施工现场轰鸣声、娱乐场所的过激音乐声、居民的烟花炮竹声 （6）严格控制有毒化学品的使用、贮藏和运输，固体废弃物应集中处理。（1）加强垃圾综合治理，推行生活垃圾分类袋装，方便收集、清运和无害化处理。 （2）根据福渡镇总体规划确定的道路性质和等级，本着区别对待，保证重点的原 则，道路清扫分为一、二级、三级，一级清扫路面由环卫处专业队伍负责清扫。二级、 三级清扫路面由街道办事处负责清扫。 公共绿化、车站等公共活动场所清扫保洁按一级清扫标准，由各主管部门负责，并 由环卫部门监督，各厂区内清洁由厂区内部负责。 建筑及市政施工现场的清扫保洁，由各施工单位负责，并由环卫部门监督。 （3）设置垃圾收集点3 （4）居民垃圾实行袋装化，蕞好能进行分类装置，以利处理和再生利用；工业废弃物和其它特种垃圾要进行专业处理。 （5）垃圾收集采用垃圾箱和垃圾车定点收集二种方式。主干路按80-100 米，一般 道路150-200 米的间距设置废物箱。 （6）区内设置水冲式公共厕所3 座，具体位置在修建性规划时，在指定的地块内 安排。 第216 综合防灾规划（1）福渡工业集中区内各类建设必须符合国家防火设计规范的规定； （2）建设完善现有的消防站，消防水源以城市自来水为主，以天然水体为辅，确 保城市消防用水的需要。 （3）室外地上式消火栓严格按120 米间距沿城市道路布置，市政供水管道管径、 水压应满足消防用水水压要求。在用地开发建设的同时，要求市政消防车道应设回车场， 其面积不少于15 米15 （4）当建筑沿街部分长度超过150米时，应设穿过建筑的消防车道。建筑物内的 消防车道，其宽度净空不小于4 （1）福渡工业集中区地震基本烈度为六度，属非设防地区，但重要建筑物应按七度设防。 文本（2）本区周边城镇道路和福渡工业集中区内主要道路作为避震疏散通道。本区内 公园、中小学运动场地等规划为震灾避难场地，并满足就近、安全、方便的原则，疏散 半径为03-05 公里，人均疏散占地面积为2-3 平方米。 （3）加强生命线工程的设防保护，生命线工程应按七度要求设防。 防洪标准为50 在福渡工业集中区内，要贯彻以排为主的排涝措施。第212 城市设计工业集中区城市设计的整体目标是构建福渡工业集中区新格局，塑立福渡东大门新 形象，展现工业集中区新面貌。 本次城市设计控制重点为工业区入口节点、沿水系步行路径、沿主干道的建筑界面、 通江大道轴线和绿地景观区。 节点：工业区群体建筑作为本区域的节点进行设计和控制，通过空间围合和渗透， 以及建筑形体形成工业区制高点和景观点；规划结合区内主要景观轴线，在工业区入口 处设置节点，突显集中区整体形象。 景观通廊：为使工业区人工环境景观与自然生态景观有机融合，规划将工业区中心 两条主要道路——通江大道和幸福大道，作为景观通廊进行控制。 景观轴线：通江大道作为工业区主要景观轴线，处理好道路绿化、景观设施和交通 的关系，可适当利用厂房退后红线的距离布置绿地、雕塑、小品、标志牌和广告牌等设 界面：通江大道沿线建筑宜采取连续、韵律界面，水系沿岸的工业建筑，宜按照滨河开敞界面进行控制，新陡路沿线建筑宜采用连续界面。 步行体系：规划沿水系沿岸组织步行体系，把东南部公园绿地和休闲空间相互串连， 同时把工业区、滨湖自然生态景观区有机的联系起来。 绿化体系：主要包括公园、街头绿地，以及各个街区内部的公共绿化空间，规划加 强工业街区内部绿化与水系自然绿化之间的相互渗透。 特色景观区：工业集中区整体控制形成两个特色景观区，即一个现代工业景观区、 和一个现代物流仓储区。景观区建筑色调和风格形式宜整体协调统一，体现现代建筑的 简洁、明快的特点，并注重与周边环境的协调。 天际轮廓线：通过对建筑高度、体量的控制，划分竖向不同高度层次，形成工业区 为头部高度的波状天际轮廓线，形成工业集中区挺拔并富有变化的竖向天际轮廓线。 文本第三章 街区控制 第31 划分原则1、保持功能内在的联系和功能区的完整性； 2、土地使用性质的同一性； 3、有利于制定合理的公共设施服务半径； 4、以规划道路、自然河流、行政界限为参照边界。 第32 划分内容规划区划分结合规划用地布局从上到下，由左到右划分街区并编号，共划分为 GY —01, GY—02, GY—03 共三个街区，其中“GY”指福渡工业集中区。 第33 控制体系本次规划确定了街区整体控制指标为街区主导属性、用地面积、总建筑面积、人口 容量、兼容性及量、配套设施、开敞空间以及交通控制。其中主导属性、总用地面积、 总建筑面积属强制性指标，配套设施、开敞空间的数量和用地规模属强制性指标，配套 设施、开敞空间的位置属指导性指标，人口容量和交通控制要素属指导性指标。 主导属性是街区主要用地性质的概括，是指街区内用地面积比例蕞大的一类或两类 用地性质，即主导属性用地面积比例占街区总面积的 50％以上； 在街区进行 整体开 发时，必须遵循主导属性的控制要求。 用地兼容性是不同性质用地的相互适应性，即某一性质的用地在满足控制要求的条 件下可以用于其他性质用地开发建设，地块可以是一种性质的用地，也可为多种相容性 质的多种兼容。兼容市政公用设施用地（U）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S） 和绿地（G）时，兼容量不超过用地面积的20％；兼容其他建设用地时，则兼容量不超 过总建筑面积的20％。 用地面积为街区净面积，是规划道路红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、 人口容量所依据的面积，不包括周边城市道路。 开敞空间包括公共绿地、广场、运动场地等, 是供居民休闲娱乐的开放空间, 不得 减少数量或压缩用地规模。配套设施主要包括居住区级及以上级别设施，小区级、组团 级设施参照相关技术标准在修建性详细规划阶段设置。 机动车出入口位置距离相邻城市主、次干道交叉口红线 米。街区内保证连续的公共人行交通，周边低层建筑可结合人行通道来 设置挑檐，遮阳篷等设施。 工业集中区划分为3 个街区，各个街区按照表33 要求进行整体控制（见下表）。 可兼容用地及蕞大兼容比例 备注GY01 5155 M2,G12 06 以上 35～50 20%-30% 24（上） 100％M1，20％ W1, 10%S，U 不得兼容其 他用地 GY02 2732 M2,G12 06 以上 35～50 20%-30% 24（上） 100％M1，20％ W1, 10%S，U 不得兼容其 他用地 GY03 2852 G12, C2 W1 06 以上 30～45 20%-30% 24（上） 100 ％M1 、M2, 10%S 不得兼容其 他用地 注：兼容性控制中，可以允许有2 种以上的兼容性控制，但总兼容量按照土地利用控制 表进行兼容。若单一性质兼容，应按照比例进行控制。 文本第四章 地块控制 第41 地块划分1、地块划分的依据和原则 福渡镇工业集中区地块划分主要依据工业集中区主要道路，并考虑工业集中区用 地使用特点进行划分。 地块划分应符合以下原则： （1）执行福渡镇总体规划对土地的控制规定； （2）根据规划用地情况，一般采用“工业集中区——街区——地块”逐级划分 的方法； （3）根据用地功能布局来划分地块，宜保证地块土地使用性质单一，要与周围 地块土地使用性质相协调； （4）地块至少有一边与道路相邻，便于各个地块的交通组织； （5）地块形状应利于修建性详细规划阶段的建筑群体布局，满足建筑组合和体 量的规划控制要求，经济合理地利用土地； （6）根据开发建设方式和开发政策来确定用地地块的规模，在规划实施中可对 地块进行合并或细分。 2、地块划分 工业集中区地块划分基本按照总体规划中确定的用地性质进行地块划分，地块根 据实际开发建设需要，按照变更程序进行合并或再细分。 第42 地块编码以街区为单位，按照从左向右进行编码，以01—001、01—002、01—003、„„ 命名。 第43 地块土地使用兼容性控制1、工业集中区土地使用性质兼容应符合以下原则： （1）与周边用地不产生相互环境影响； （2）有利于工业区综合发展和土地经济效益的提高； （3）符合工业区整体性控制与街区控制中的用地兼容量的控制要求； （4）促进公益性设施的实施和工业区环境的改善。 2、工业集中区内市政公用设施用地、绿地、道路用地不具有兼容性，而绿地可 以被其他用地兼容。该区域土地使用性质的兼容性控制主要为综合用地（CR）、一类 工业用地（M1）、二类工业用地（M2）和普通仓储用地（W1）。 第44 控制体系根据工业区用地特点，以及工业的生产建设活动，考虑本区域的控制重点和控制 难点，综合构建由指标控制体系和要素控制体系组成工业集中区控制体系。 1、指标控制 指标控制体系主要包括容积率，建筑密度，建筑高度，绿地率，建筑退让，建筑 间距，交通出入口方位及数量，停车泊位（停车率），土地投资强度，土地产出效益 其中，容积率、建筑密度、建筑高度（综合用地）、绿地率为强制性控制指标，工业和仓储地块建筑高度控制指标为引导性指标。 2、要素控制 要素控制体系主要包括地块配套设施，建筑形体、建筑色彩、建筑空间组合和沿 街界面等城市设计控制要素；地下空间开发和噪音等环境控制要素;装卸场地等要素。 地块配套设施为强制性控制要素。 第45 控制指标1、容积率 工业区地块建设的容积率确定应考虑以下因素： （1）工业集中区的街区容积率； （2）地块的土地使用性质； （3）地块的土地出让价格； （4）国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。 10 文本 工业和仓储地块容积率一般控制为05 以上。 2、建筑密度 建筑密度控制应考虑以下因素： （1）工业和仓储生产需要； （2）自然景观的协调要求； （3）不同的建筑组群空间组合模式及规划地块划分状况； （4）街区建筑密度控制要求； （5）国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。 工业和仓储地块建筑密度为30％～50％之间。 3、绿地率 工业区各地块的绿地率控制应考虑以下因素： （1）工业区的区位特征和性质特点； （2）地块的土地使用性质； （3）规划地区整体控制规划要求； （4）国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。 工业和仓储地块的绿地率控制在20％以下。 4、建筑高度 工业区各地块建筑高度控制应考虑下列因素： （1）符合地质条件、建筑日照、卫生、消防和防震抗灾要求； （2）符合工业区域景观要求以及与自然景观的协调要求； （3）符合无线通讯通道（含微波通道）等建筑高度控制要求。 工业用地建筑高度控制在24 米以下，其他综合用地的建筑高度控制在不超过18 米。工业和仓储地块的建筑高度局部可超过24 米，形成一定的制高点。 5、建筑间距 地块的建筑间距应该满足日照、通风、卫生、消防、防灾、工程管线及建筑保护 的有关规定和要求，同时应符合《建筑设计防火规范》（GBJ 16）和《高层民用建筑 设计防火规范》（GBJ 50045）等相应专业设计规范的规定。 6、建筑退让 沿规划地块边界和城镇道路的建筑物，其退让必须符合消防和交通安全等方面的 要求。 （1）沿城镇道路的工业、仓储建筑和部分综合性建筑，其退让规划道路红线、土地投资强度为有效利用土地资源，更好的促进工业集中区的开发建设，工业和仓储地块的土 地投资强度控制在590 万元公顷以上。 8、土地产出效益 工业和仓储地块的土地产出率控制在100～130 万元公顷为宜。 工业集中区各个地块的控制指标应符合表45（见下页）。 第46 控制要素1、地块配套设施 根据工业街区配套设施控制要求，地块内部各类配套设施应满足表461 控制要 2、地块城市设计工业集中区地块建筑主要为工业建筑以及仓储等综合类建筑。民用建筑以现代风 格为主，色调宜跳跃与周边其他类建筑有所区别，体现新型现代工业园区蓬勃气势。 标志建筑应体现工业新区特色。工业建筑多为 层标准厂房，浅蓝色屋顶，浅色墙面，沿道路有序布置，内部适当围合。 3、环境保护控制 各个地块环境控制应满足工业区街区控制要求。 4、其他控制要求 装卸场地要求 工业和仓储地块建筑面积大于1500 应增设一处。装卸位长度不得小于13m，宽度不得小于4m，净空不得小于42m。11 文本 街区编 地块编号用地性质 代号用地面积 hm2 容积率 建筑密度 土地投资强度万元hm2 土地产出效益 万元hm2 用地兼容性 有条件 禁止 GY01-001 二类工业用 M2481 08（下） 35～50 20上 24上 5,3 EW 50 590 100 100%M1 及其他GY01-002 二类工业用 M2372 08（下） 35～50 20上 24上 5,3 WS 40 590 100 100%M1 及其他GY01-003 公共绿地 G12 113 其他GY01-004 二类工业用 M2504 08（下） 35～50 20上 24上 5,3 ES 60 590 100 100%M1 及其他GY01-005 二类工业用 M2695 06（下） 35～50 20上 18上 EWS70 590 100 100%M1 及其他GY01-006 二类工业用 M2442 06（下） 35～50 20上 18上 5,3 NWS 45 590 100 100%M1 及其他GY01-007 公共绿地 G12 109 其他GY01-008 二类工业用 M2662 06（下） 35～50 20上 18上 5,3 NES 70 590 100 100%M1 及其他GY01-009 二类工业用 M2332 05（下） 35～50 20上 18上 5,3 NE 35 590 100 100%M1 及其他GY01-010 二类工业用 M2691 05（下） 35～50 20上 18上 5,3 WN 70 590 100 100%M1 其他GY01-011 二类工业用 M2749 05（下） 35～50 20上 18上 5,3 NE 75 590 100 100%M1 其他GY02 GY02-001 二类工业用 M2532 08（下） 35～50 20上 24上 5，3 EW 60 590 100 100%M1 其他GY02-002 二类工业用 M2498 08（下） 35～50 20上 24上 5,3 WE 55 590 100 100%M1,W1 及其他GY02-003 二类工业用 M2962 06（下） 35～50 20上 18上 5，3 NW 70 590 100 100%M1,W1 及其他GY02-004 二类工业用 M2741 06（下） 35～50 20上 18上 5，3 NW 70 590 100 100%M1 及其他GY03 GY03-001 普通仓储用 W1818 06（下） 35～50 20上 24上 5,3 NW 60

　　项目名称：无为县福渡工业集中区控制性详细规划 编制单位：安徽建苑城市规划设计研究院 证书编号：022008 项目负责人：李保民 院长 高级规划师

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