如皋着力打造混合产业用地供给新模式
近期，如皋出让的首宗混合产业用地项目霖鼎光学开工建设。该项目是省级重大项目，供地采用混合用地模式，同步确定用地主导功能及混合比例要求，容积率达2.5以上，相较单一工业用地容积率要求提升近一倍，充分满足企业研发设计和生产综合用地需求，有效降低企业用地成本。
今年5月，江苏省自然资源厅出台六大助企纾困政策明确，增加混合产业用地供应，单一工业用地中可按照主导用途，引导工业、仓储、物流、研发、办公、商业等用途混合布局，共建共用配套服务设施支持。如皋吃透政策、积极谋划、深入研究，探索出一条混合产业用地供给的新模式。
一、政策把舵，深化工业用地供应方式改革
对照高质量发展要求，如皋更新发展理念，以土地市场化改革为导向，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，出台配套政策推进工业用地供应方式改革。一是实行新上工业用地弹性出让制度。开展工业企业全生命周期调查研究，结合国家、省产业政策和如皋产业发展导向，制定产业项目弹性出让年限指导意见，新上工业项目采用弹性出让方式配置，出让年期一般不超过30年。具有投入周期长、技术变革快等特点的新兴产业用地，探索采用“10+N”弹性出让方式供应。二是鼓励探索产业混合用地规划布局。明确依据国土空间总体规划，结合自身发展定位和产业发展需求，科学确定各类产业园区或工业集中区内混合用地的规模和布局，限制性规定主导功能用地面积和计容建筑面积比例。三是支持单一工业用地增加混合用途。给予原有单一工业用地中增加研发、中试设施、检测等其他产业用途的工业用地性质保持不变且无需补缴土地出让金的政策。鼓励建设多层、高层建筑，给予原有单一工业用地增加商务办公、商业服务业等其他混合用途的有效途径。
二、保障提前，推进土地资源要素精准配置
没有“凤巢”怎么能引来“凤凰”。混合用地的供给以优质项目或产业链为主导，旨在提高土地复合使用效率，而优质重大项目的招引离不开充分的要素保障。如皋统筹谋划、提前介入配置要素资源，保障产业用地的有效供给。一是土地资源要素保障提前至招商阶段。在招商阶段提前保障土地资源的配置要求，化“要素制约”为“提前保障”。如皋自然资源管理部门与招商人员保持常态化沟通，及时传导土地要素保障方面的最新政策变化和工作要求，充分吃透项目从产生用地需求到最终落地的全流程、全链条，保障招商人员对于土地要素保障方面的政策规定的充分知晓，发挥土地要素对招商引资和项目建设的“助推剂”“加速器”作用。二是项目招引与产业用地同步配套谋划。如皋破除“等米下锅”，根据产业园区的目标定位，在项目招引时充分结合项目需求和政策要求，向项目要产出，向土地要效益，着力寻找高质量发展和依法依规利用土地资源的“最佳平衡”点，引导招商部门重点引进创新能力足、科技含量高、生产研发强、成长带动优的科创型项目，为混合产业用地供给提供现实可能。三是规划引导控制性指标保障用地效率。以规划为引导，对照工业用地提质增效的要求，对混合用地的使用功能定位、容积率以及分割转让、自持面积等做了限制性规定，依据功能重要性科学确定主导用途、混合比例，引导工业、研发等用途实现混合布局、空间共享，在同一宗出让土地上实现研发和工业生产集成。
三、一企一策，促进工业用地质效稳步提升
如皋靠前站位，主动服务，采取符合既能效益最大化又能满足企业需求的供地策略，在提升土地使用质效上下功夫，在满足招引企业个性化用地需求上出实招，“一企一策”为企业提供用地保障。一是充分研究项目用地需求。企业招引后，与预落户企业积极沟通、深入开展调研，充分了解企业的用地需求。此次混合用地供地项目，是在上海交大孵化，在如皋落地的高科技产业项目。一方面该项目从事光学设备仪器的研发设计，对于实验中心、技术研究中心等方面有相当的用地需求；另一方面，该企业还生产一定规模的光学相关零部件。供地前，如皋对企业这两点需求进行了深入分析研判。二是针对谋划用地供给策略。在了解该项目的用地需求后。深入研究、吃透政策，结合研发加生产的叠加用地需求，深研产业用地供给策略，从项目本身质态和用地需求入手，结合工业用地提质增效的要求，精准施策，开展针对性的研发+生产的混合产业供地模式，以“供”为手段，满足企业的多方需求。三是合理定价节约用地成本。在混合产业用地出让的定价策略上，如皋积极作为，给予科创企业政策倾斜。该项目的研发设计用地参照如皋科研用地基准地价进行评估，土地出让单价仅为同地段商务办公类用地基准地价的35%，充分为企业节约资金。
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