土拍追踪·合肥｜乐富强双湖湾项目规划出炉庐阳泛四里河板块迎来526套房源
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原标题：土拍追踪 · 合肥｜乐富强双湖湾项目规划出炉，庐阳泛四里河板块迎来526套房源
10月22日，该地块案名公布为：乐富强双湖湾。如今，项目规划正式出炉，对于一向新房稀缺，高端改善环伺的庐阳区，乐富强这次却另辟蹊径主推刚需产品，户型面积100、110㎡，均价17978.72元/㎡。
根据规划，该项目A地块为居住用地，总建筑面积为72155.11㎡，其中地上建筑面积（计容）为54994.28㎡，容积率为2.0，建筑密度为20.6%，绿地率为40%。
B地块为教育用地，总建筑面积为4543.51㎡，其中地上建筑面积（计容）为4543.51㎡，容积率为0.83，建筑密度为31.42%，绿地率为35%。
C地块为服务设施用地，总建筑面积为9713.35㎡，其中地上建筑面积（计容）为7011.73㎡，容积率为1.21，建筑密度为34.91%，绿地率为35%。
据悉，项目拟新建9栋住宅，其中3栋7F和1栋10F低密多层、2栋17F和2栋18F小高层、1栋25F高层，共计526套房源。此外还配建一所12班幼儿园和一座睦邻中心。
据悉，该项目已传出首推消息，即将首开1#、5#楼，精装交付，其中1#高层，总高25F，备案均价约1.75万元/㎡，5#小高层，总高18F，备案均价约1.8万元/㎡。
值得一提的是，与普通刚需户型不同，这次乐富强主推户型面积为100、110㎡，将预留观景落地窗，高楼层可观大房郢水库景观，瞰湖远眺无遮挡，品质生活随心享受。
回顾3月17日那场土拍，该地块与经开5号地块同场次开始竞拍，经过竞价，蕞终被乐富强拿下，诞生了当日首宗直接成交地块，成交总价54043.1万元，居住用地成交单价1210万元/亩，居住楼面价9074.95元/㎡，溢价率12.56%。
该地块位于庐阳区大杨镇镇政府旁，在大杨镇产业园区内，地块附近公司、工业园较多，属于正在开发的区域。由于周边城市面貌更新较为缓慢，所以更加需要开发商在小区内部环境方面加大优化。
交通配套：地块位于四里河路、大创路主干道交叉口，交通通达性较好；另外，143路、803路、300路等公交站与地块仅一路之隔，占据“出门即公交”的交通优势。
商业配套：项目自建约6800㎡大型睦邻中心和1500㎡街头游园，拟提供社区服务、文化活动、菜市场等全民设施。万科广场、明发广场、文一百年街、华润万象汇等商业聚集。
教育资源：除了社区自建12班幼儿园以外，周边还拥有安三小分校，四十二中分校，项目南侧九年一贯制学校（正在招标中），教育资源较为丰富。
生态环境：周边庐州公园、双水公园、合肥芦溪生态公园（规划中）、大房郢公园，生态资源丰沛。
周边楼盘：项目周边聚集了碧桂园时代倾城、合肥院子、庐州江山印、兴港和昌湖畔云栖等改善住宅。
伴随着合肥第三轮集中供地结束，合肥前三个批次累计的供应和成交量，远远没有达到年度的目标计划，其中庐阳区属于缺口较大区域之一。庐阳区在前三个季度土地市场热度一直保持着不温不火的态势，其中大杨镇的两个房地产板块土地市场却出现了极度反差。
庐阳区大杨镇目前根据房地产市场大致可分为两个板块，分别是大杨镇板块和泛四里河板块。
大杨镇板块：临近大科学装置区、岗集属于城市发展的边缘板块。目前发展潜力较弱，长期来看，后期大科学装置区的发展或许会对大杨镇板块房地产有一点带动和刺激作用。
泛四里河板块：临近合肥高端居住板块四里河板块，目前四里河板块无新房在售，泛四里河可完美承接四里河外溢。
大数据显示，庐阳区大杨镇2022年累计成交涉宅地块3宗。其中泛四里河板块2宗，大杨镇板块1宗。泛四里河板块中的和昌08号地块溢价率14.81%，满分竞品质；乐富强双湖湾项目溢价率12.56%，高溢价成交。
反观大杨镇板块，今年1-3批次，板块内土地一直出现流拍现象，成交的庐阳国投集团08号地块溢价率0%。可见，开发商对于庐阳区边缘板块的大杨镇板块信心不足。
在新房、二手房市场方面，板块两极分化严重。相比之下，泛四里河板块性价比高，潜力较大。大杨镇板块价格略显虚高。
泛四里河板块：目前新房均价1.9万元/ ㎡（精装），板块内的兴港和昌湖畔云栖单项目月均流速近百套。且板块内的二手房均价在1.8-2.3万元/ ㎡，板块内有一定倒挂。同时，与泛四里河板块一路之隔的四里河板块，二手房均价3.3-4.2万元/ ㎡，妥妥的合肥房价头部梯队。这样一看，泛四里河新房流速快的原因就找到了，性价比高。
大杨镇板块：大杨镇板块目前无新房在售，二手房价格1.9万元/ ㎡。乍一看二手房挂价还可以，但紧挨着的岗集二手房均价9000元/ ㎡。对比之下大杨镇的板块二手房脱手难易程度显而易见。
综上所述：整个庐阳区人口密度较大，长期来看，房地产市场具备一定上涨的潜力。首先，大杨镇整体城市能级较低，需要依托周边板块发展来带动。大科学装置区需要一定时间去沉淀，大杨镇目前来看，发展潜力较弱。
其次，大杨镇目前的两大房地产市场板块，泛四里河板块优于大杨镇板块，置业优先选择泛四里河板块。按照庐阳区“1341”发展战略的要求，大杨产业园将加大低效闲置土地的清理力度，优化产业布局，全力促进打造产城融合一体化的转型样板。未来的泛四里河板块属于城市更新的居住板块，具体需要看拆迁进度。
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