又一家国资产业地产商即将登陆A股
年，中国产业地产曾经迎来一轮风生水起的民营企业赴港的“上市季”，光谷联合（后改名为“中电光谷”）、亿达中国、宏泰发展、毅德控股、五洲国际接连挂牌港交所。不过，直到如今，这批民营产业地产商依然没有获得海外投资者的认可，不仅估值低迷，再融资功能缺失，更有亿达中国和五洲国际这样深陷财务危机的案例。
随后5年时间，A股逐渐迎来了国资产业地产上市之春，掀起了第二轮的资本市场上市季，不过这一季唱主角的基本都是国资背景深厚的国企，差不多是每年一家的节奏：
上海临港2015年借壳上市成功，招商蛇口2015年底吸收合并重组上市，武侯高新2017年新三板上市，南山控股2018年换股吸收合并深基地B（宝湾物流）上市......其中也包括已经获得批文但迟迟无法挂牌的中新集团（CSSD）和借壳上市胎死腹中的深投控（深湾科技）。
上述国企名单中，有4家都是政府园区平台公司，这背后并非偶然。如今从中央到地方政府都在大力扶持实体经济的核心载体——产业园区，开发运营园区的国资子弟兵们在符合条件的情况下，自然也应该是获得资本市场优先扶助的标的，尤其还顺便完成了国资国企改革的任务，就像上海临港和武侯高新一样，一举双得。
其实，不仅是上述刚刚登陆资本市场的新兵，就连老一批产业地产上市国企如张江高科、东湖高新等也都在政策利好和自身战略转型中迎来了资本市场全新的估值风口。
2019年5月28日，经李克强总理签批，国务院正式印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，其中就明确支持对有条件的经开区开发建设主体进行资产重组、股权结构调整优化，引入民营资本和外国投资者，开发运营特色产业园区，并在准入、投融资和服务便利化等方面给予支持，尤其是积极支持其IPO上市——这无疑是一个相当明显的信号，预计未来可能会有更多国资产业地产商——尤其是市属工投、产投和区属园区开发平台类公司逐步走向资本市场。
6月26日，安徽省头部家房地产上市公司合肥城建（002208.SZ）发布了《发行股份购买资产并募集配套资金》（下称“草案”），拟以发行股份方式作价12.86亿元收购合肥工业投资控股（下称“合肥工投”）旗下的合肥工投工业科技发展公司（下称“工投科技”）100%股权，从而实现主营业务从房地产领域向产业地产领域的首次拓展，同时这也是合肥市2019年市级国资国企改革的一出重头戏。
在“国资国企改革+借壳上市”层面，可以对标2015年借壳自仪股份上市的上海临港，二者的相同之处都是市国资委旗下的园区开发旗舰平台；
在业务拓展到“房地产+园区”层面，则可以对标2015年合并吸收重组上市的招商蛇口和2018年合并吸收重组上市的南山控股，以及两家并未成功的重组案例中新集团与深投控。
2008年上市的合肥城建主营房地产业务，旗下有住宅和商业两个板块，辐射安徽合肥、巢湖、肥东、肥西、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地，也是安徽省蕞早具有国家一级开发资质、AAA级信用评价等级和头部家上市的房地产企业。
截至2018年度，合肥城建总资产128.13亿元，净资产19.97亿元，负债率84.42%，营收19.71亿元，净利润2.94亿元。2017、2018年度的毛利率分别是26.92%和46.35%，波动较大。
合肥城建表示，由于房地产调控政策的实施和传统住宅地产集中度提升及激烈的市场竞争，单一的业态模式和同质化服务面临很大的压力，本次收购工投科技，就是为了抓住产业地产快速发展的机遇，实现房地产与产业地产的深度融合与优势互补，形成“园区开发+地产配套”双轮驱动模式，丰富业态模式，优化产品结构，抢占我国新型城镇化和工业转型升级的“产城融合”战略制高点。
此前，作为本土国资房地产龙头，合肥城建积累了不错的市场口碑与发展优势，但随着近年来合肥房价快速上涨，市场化的品牌开发商蜂拥进入合肥，竞争趋于白热化，地王频出，合肥城建的优势地位逐渐丧失，想要逆势突围，只能选择资产整合的差异化发展之路，进入受到热捧的产业地产业务领域，而同根生的合肥工投自然就成为了不二选择。
2007年成立的工投科技与合肥城建同属一个实际控制人——合肥市国资委，是合肥工投旗下从事标准化厂房建设、销售、租赁和综合服务的工业地产综合运营商，定位于“安徽省领军的科技产业园综合运营服务商”。合肥工投则隶属于合肥市国资委旗下的合肥产投集团。
从“草案”披露的信息来看，目前工投科技手中共计开发及待开发16个产业地产项目，主要位于安徽合肥、巢湖、阜阳、蚌埠、颍上、寿县、舒城、定远等地，包括立恒工业广场、兴庐科技产业园、庐江科技产业园、巢湖科技创新园、阜阳中小企业园、庐江创新产业园、长临河科创小镇（启动区）、合肥金融生态城等项目，总建筑面积达377.51万平方米，产品以标准厂房为主，土地性质大部分为工业用地，少量为科商务及科教用地；此外还包括为一些大中型客户提供的定制化厂房开发服务。
纵观目前A股乃至港股，虽然有27家产业地产上市公司，但是以规模化标准厂房开发销售为重要业务的公司只有上海临港和东湖高新。
2017年、2018年，工投科技分别实现营业收入5.44亿元、5.91亿元，其中90%左右都是厂房销售，毛利率基本在38%左右，非常稳定，实现净利润分别为1.16亿元、1.02亿元，目前负债率为60.88%。
可以看出，如果将工投科技注入到合肥城建，一方面对营收和利润是一个比较不错的补充，另一方面则能够降低负债率，提升毛利率水平，进一步稳定业绩和财务水平。
本次交易还涉及向不超过10名符合条件的特定投资者非公开发行股份募集配套资金，募集配套资金总额不超过10亿元，用于投资建设工业科技“立恒工业广场（D区）项目”、“创智天地标准化厂房项目三期”、“合肥智慧产业园B区项目”、“环巢湖科技创新走廊——长临河科创小镇（启动区）项目”及支付本次交易中介机构费用。
另外，由于工投科技作为市级政府平台公司，在开发产业园区的同时还配套开发了一部分公益性质的公租房。考虑到这种没有收益的公益资产不适宜注入上市公司，在本次交易前，这部分公租房将采取无偿划转+协议转让的方式剥离到合肥工投。
草案显示，截至2018年12月31日，工投科技整体评估值为15.43亿元，在扣除无偿划转公租房账面净值和增值税费金额以及分红金额后确定为12.86亿元，合肥城建全部以发行股份的方式支付本次重组的全部交易对价。因此，本次交易重组结束后，合肥城建原来的大股东兴泰集团持股占比将由57.9%降低到42.84%，而合肥工投则以26.02%的持股成为合肥城建的第二大股东。由于二者实际控制人都是合肥市国资委，本次重组实际上还进一步加强了合肥市国资委对上市公司的控制力度。
按照合肥市国资委的国资国企改革顶层设计框架，将推动合肥产投集团由国有工业企业改革改制平台向重大产业项目投资运营平台转变，推动工投科技由标准化厂房建设企业向中小企业孵化培育平台转变，从而实现国有资本的优化配置，进一步助推合肥市产业转型升级发展。
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